Settelen-Areal: Vom Pferdestall zum Wohnquartier

Bald fahren an der Türkheimerstrasse, auf dem Areal der Settelen AG, die Bagger auf. Ein Teil des Geländes steht kurz vor seiner Transformation. Über 180 Menschen in 90 Wohnungen sollen hier in gut drei Jahren einen neuen Lebensmittelpunkt finden. Doch der Weg dahin war steinig.

Wer kennt sie nicht, die weissen Busse und Lastwagen mit roter Schrift und blauem Schweif der Settelen AG. Das Basler Unternehmen bietet seit 1883 Transporte an. 1907 liessen sie sich auf dem 8’542m2 grossen Areal im Iselin-Quartier in Basel nieder. Demnächst sollen Kinder spielen, wo früher Lastwagen ihre Waren luden und Pferde ihr Heu frassen. Bis zu 170 Pferde waren in den erhaltenen und denkmalgeschützten Stallungen untergebracht.

Logistik aufs Land, Firmensitz und Wohnraum in der Stadt

2015 entschieden die Aktionäre, die Sparten Umzug, Lagerhaus und Car an einen neuen Standort vor die Tore der Stadt zu verlegen. Autogarage und Werkstatt bleiben dem bisherigen Standort erhalten. Der Grundstein für das Projekt «Settelen Höfe» war gelegt. Entstehen sollen rund 90 Wohnungen für mehr als 180 Menschen. Alt und Neu soll dabei in einem harmonischen Zusammenspiel die Geschichte des Ortes würdigen und gleichzeitig modernen Wohnraum schaffen. Der vordere Hof bleibt gewerblich genutzt, der historische Rossstall wird in Wohnraum umgewandelt und bleibt als zentrales Element bestehen.

Falsche Angaben mit Folgen

Das Projekt wurde in enger Abstimmung mit dem Bau- und Verkehrsdepartement (BVD) sowie nach dessen Vorgaben geplant – mit gravierenden Folgen. Die Verwaltung verrechnete sich, was lange unbemerkt blieb. 12‘678 m² Bruttogeschossfläche könne realisiert werden, hiess es. Auf dieser Basis schrieb die Eigentümerschaft auf Anraten des BVDs 2019 einen Architekturwettbewerb aus. Gemäss Pflichtenheft sollte eine zonenkonforme Überbauung unter Berücksichtigung der Schutzanforderungen der Denkmalpflege entstehen. Alle drei Projekteingaben hielten sich an diese Vorgaben, wobei der Entwurf «Settelen Höfe» von Diener & Diener Architekten am meisten überzeugte.

Wer prüfe, der finde

Im April 2021 wurde das Baugesuch für die erste Etappe eingereicht. Bei der Prüfung des Gesuchs stellte das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) fest, dass die Berechnungen der eigenen Verwaltung fehlerhaft waren. In der Zone 4 darf weniger Fläche realisiert werden als ursprünglich zugesagt. Eine wirtschaftliche Umsetzung mit geringerer Fläche war nicht möglich und überzeugte auch städtebaulich nicht. Deshalb wurde nach langen und intensiven Verhandlungen mit dem BVD entschieden, das Areal nach der Abzonung von 1986 wieder der Zone 5 zuzuweisen, entsprechend den umliegenden Liegenschaften. Im Januar 2024 stimmte der Grosse Rat dieser Zonenänderung zu.

Der Unsicherheit trotzen

Die Settelen AG wollte nicht warten, bis der Umzonungsentscheid gefällt wird. Deshalb zog sie das erste Baugesuch zurück und reichte im April 2022 ein zonen- und Bruttogeschossflächen-konformes Gesuch ein, das 2023 bewilligt worden ist. Nach der Aufzonung und dem bewilligten, nachgereichten Baugesuch für einen zusätzlichen Neubau, ist der Baustart 2026 geplant. Einziehen können die ersten Mieterinnen und Mieter voraussichtlich 2028. Einmal mehr dauerte der Prozess mit neun Jahren lange.

Für Balz Settelen, Verwaltungsrat der Settelen AG, hat sich der Aufwand dennoch gelohnt: «Nach 120 Jahren werden da, wo früher Pferde standen, Kinder spielen, Familien, Paare und Einzelpersonen in einmaligem Ambiente wohnen. Es entsteht neues Leben auf unserem Areal, das freut mich sehr. Die Lage ist zentral, die Wohnungen sind nach dem neusten Standard gebaut und dank der Mischung aus neu und alt bleibt immer ein Stück Erinnerung an unsere Firmengeschichte bestehen. Wir sind stolz, dass wir anstelle der bisher begrenzt attraktiven Nutzung Menschen ein neues, attraktives Zuhause bieten können.»