Eigentlich müsste der Wohnungsbau boomen. Tiefe Hypothekarzinsen, Rohstoffverknappung vorbei, Bedarf mehr als da. Trotzdem wird deutlich weniger gebaut und auch Baugesuche gibt es immer weniger. Wieso?
Wohnraum ist ein rareres Gut. Die Städte platzen aus allen Nähten und die Leerstandsquoten sinken konstant. In Basel herrscht mit einer Quote von 0.8% Leerstand – gemäss Definition vom Bundesamt für Wohnungswesen – Wohnungsnot. Vor einem Jahr waren noch 1.1% der Wohnungen unvermietet. Im Kanton Baselland liegt die Quote mit 0.7% sogar noch tiefer. Entspannung ist nicht in Sicht. Um berechnen zu können, wie viele Wohnungen es zukünftig braucht, ist ein Blick auf die Bevölkerungswachstumsprognosen unabdingbar.
Basel wächst – so die Vorhersage – einwohnerzahlmässig pro Jahr um rund ein Prozent. Gleichzeitig werden wir immer älter und die Anzahl Personen pro Haushalt immer weniger. Aktuell gibt es in Basel 116'000 Mietwohnungen für 206'600 Einwohner:innen. Bei einem Wachstum um rund 2'000 Menschen pro Jahr, müssten also jedes Jahr 1'200 zusätzliche Wohnungen entstehen.
Die Basler Kantonalbank hat die Wohnraumproduktion in Basel analysiert. Im Spitzenjahr 2020 waren 1'700 Wohnungen im Bau und 250 Wohnungen in Planung. Drei Jahre später waren nur noch 600 Wohnungen im Bau und 250 in Planung. Es braucht keine hohe Mathematik, um zu verstehen, dass das nicht aufgehen kann. Rechnet man mit einer Planungs- und Bauphase von vier bis sechs Jahren, müssten bereits 2027 die Folgen markant spürbar sein. Die Auswirkungen sind klar: höhere Mietzinse und deutlich mehr Pendlerverkehr, weil alle auf die Agglomeration ausweichen müssen.
Wieso aber ist der Wohnungsbau so stark rückläufig? Die Baustoffe sind wieder gut verfügbar, die Hypothekarzinsen attraktiv. Daran kann es nicht mehr liegen.
Viele Investoren, die grössere Mietshäuser bauen, sind Versicherungen und Pensionskassen. Für sie sind Investitionen in Immobilien beliebt, weil sie sehr wertstabil sind und regelmässige Erträge erwirtschaften. Lange und unsichere Bewilligungsprozesse sowie der stark regulierende Einfluss des Basler Mietschutzes bergen für Investoren aber zu hohe Risiken – bei zu geringen Renditen. Das Geld fliesst in andere Kantone mit liberaleren Wohnschutzgesetzen oder in andere Kapitalanlagen wie Aktien oder Obligationen.
Die grossen Transformationsareale Dreispitz Nord (800 Wohnungen), Wolf (500 Wohnungen), Klybeck (3’500 Wohnungen) oder Volta Nord (800 Wohnungen) werden einen wesentlichen Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot beitragen. Doch bis diese Wohnungen gebaut und vermietet werden können, werden noch viele Jahre vergehen. Für einzelne Areale fehlen immer noch rechtskräftige Bebauungspläne. Der Grosse Rat wird es in der Hand haben, ob die Areale wie geplant auch bebaut werden können.
Im Kanton Baselland werden Bebauungspläne von den Grundeigentümern mit Raumplanungsbüros erstellt und mit der Gemeinde und dem Kanton abgestimmt. In Basel-Stadt erstellt der Kanton – hoheitlich – die Bebauungspläne. Die amtsinternen Kapazitäten werden so zum entscheidenden Faktor, wann die notwendigen Wohnungen auf den Transformationsarealen angeboten werden können. Die Planung des Klybeck Areals wurde bereits 2016 gestartet. Zehn Jahre später wird es immer noch keinen Bebauungsplan geben. Doch selbst mit einem rechtsgültigen Bebauungsplan muss für jedes Gebäude ein Baugesuch eingereicht werden. Dass Baugesuche in Basel-Stadt oft zu lange liegenbleiben, ist kein Geheimnis mehr.
Es ist also – unter den heutigen Prämissen – verständlich, dass Investoren in andere Kantone ausweichem, um ihre Bauvorhaben zu realisieren. Denn kein Investor kann und will sich ein jahrelanges Ausbleiben von Renditen – die erst mit der Vermietung der Wohnungen entstehen – leisten. Ohne Planungssicherheit für Neubauprojekte und dem Risiko, dass der Basler Wohnschutz Projekte verhindern kann, bleibt Basel ein für Investoren unattraktives Pflaster.
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