Überraschende Daten zum Einfluss des Klybeckareals auf die Stadt Basel

Corinna Heye ist Projektleiterin beim Forschungsunternehmen Sotomo. Zusammen mit dem Politologen Michael Herrmann hat die doktorierte Geografin im Auftrag von Basel vorwärts eine Studie zu den Einflüssen der Bebauung des Klybeck Areals auf Basel erarbeitet.

Frau Heye, wieso haben sich Sotomo und Sie mit dem Klybeck auseinandergesetzt? 

Sotomo fokussiert auf die vier Themenbereiche: Meinungsforschung, Politikstudien und -evaluationen, Demografie und Gesellschaft sowie räumliche Analysen. Meine Arbeitsschwerpunkte sind soziale Analysen von Wohnraumstrategien. Ich untersuche die Anforderungen der Menschen an ihren Wohnraum. Das Studienthema entspricht also genau meinem Arbeitsschwerpunkt.  

Wie sind Sie methodisch vorgegangen? Für die Studie brauchten Sie ja Unmengen an Daten. 

Kürzlich konnten wir im Auftrag des Schweizerischen Gemeindeverband Daten des Bundesamts für Statistik zusammenführen und analysieren. Diese Auswertungen sind sehr feinmaschig und lassen auch Aussagen über einzelne Stadtquartiere zu, zumal diese nicht selten grösser sind als Landgemeinden. So konnten wir auf Basis dieser bestehenden Auswertungen verlässliche Aussagen über das Klybeck Areal machen.  

Waren Sie vom Ergebnis überrascht? 

Ja. Tatsächlich war ich von einigen Ergebnissen sehr überrascht. Aktuell diskutierte Themen rund um Wohnungsbau, Siedlungs- und Sozialpolitik lassen sich nicht aus der Datenanalyse ableiten. Unsere Studie zeigt in einigen Punkten sogar ein gegenteiliges Bild.  

Können Sie ein konkretes Beispiel geben? 

Neubauwohnungen werden zu einem grossen Teil von der Bevölkerung der umliegenden Quartiere gemietet und nicht von Zuzügern. Diese bevorzugen bestehenden, günstigeren Wohnraum. Das hatten wir genau umgekehrt erwartet. 

Seitens Kantons gab es kritische Stimmen zur Aussage, dass bestehender Wohnraum günstig bleibt, wenn im Klybeck Areal neuer Wohnraum entsteht. 

Auch hier war die Auswertung der Daten unerwartet. Das Ergebnis lässt sich aber mit dem guten und wirksamen Mieterschutz in der ganzen Schweiz erklären. Die Mieten dürfen bei einem Mieterwechsel nur bedingt und nach bestimmten Regeln angehoben werden. Zieht also jemand von einer bestehenden Wohnung in einen Neubau, wird automatisch günstiger Wohnraum frei. Neu ist mit unserer Studie der Beweis, dass entwickelte Areale und neugebaute Wohnungen die übrigen Wohnungen im Quartier nicht verteuern. Wir konnten diesen Mythos widerlegen. 

Nicht alle Mieter entscheiden sich freiwillig, ihre Wohnungen zu verlassen. 

Die Liegenschaften von institutionellen Anlegern werden alle 30 - 40 Jahre saniert. Wer vor 40 Jahren in eine Neubauwohnung gezogen ist, und seither einen nur zinsbasierten Mietzinsaufschlag hatte, kann aufgrund der hohen Investitionen den neu berechneten Mietzins für dieselbe Wohnungsgrösse möglicherweise nicht mehr zahlen und ist gezwungen, eine neue Wohnung zu suchen. 

Die vielen kleinen Immobilienbesitzer, die in Basel die Mehrheit der Wohnhäuser besitzen, investieren aber aufgrund steuerlicher Anreize jährlich in Erneuerungen - ohne Auswirkungen auf die Mietzinse. 

Die Planung für das Klybeckareal startete vor acht Jahren. Bis die ersten Wohnungen bezugsbereit sind, dürften noch einige Jahre verstreichen. Wo sehen Sie kurzfristig Chancen, neuen Wohnraum zu schaffen? 

Für Erdgeschossflächen finden sich in Basel oft keine Mieter. Wir bauen zu viele Öffentlichkeitsorientierte Flächen. Hier könnte neuer Wohnraum entstehen. Die Baustruktur und -vorschriften lassen das leider aber oftmals nicht zu. 

Eine anderer Lösungsansatz wäre auch die Verbesserung der Wohnungsbelegung. Viele Menschen leben heute in zu grossen Wohnungen, weil ein Wohnungswechsel nachteilig für sie wäre.

Zum Abschluss doch noch ein Blick in die Zukunft. Sehen Sie ein Ende beim Bedarf an Neubauwohnungen in Basel? 

Basel hat sich in den letzten Jahren langsamer entwickelt als andere Regionen in der Schweiz. Dies hat zur Folge, dass es noch zentrumsnahe Transformationsareale wie das Klybeck gibt. Hier können «Quartiere der kurzen Wege» mit viel Grünraum und Freiflächen entstehen. Dabei müssen aber auch die gesellschaftlichen Bedürfnisse kommender Generationen und die grossen Herausforderungen der Umwelteinflüsse berücksichtigt werden. Denn es gilt, nicht nur zusätzlichen Wohnraum, sondern auch Lebensraum für die Zukunft zu schaffen.